“西安曲江新区老旧小区改造提升工程”是我公司承接监理任务的老旧小区改造项目，改造内容主要包括四大类（含35小项）：完善基础及配套设施、提升房屋质量及居住功能、改善小区景观环境和完善公共服务设施。按照“一区一策、一楼一案”的设计及改造工作原则实施改造。我公司已完成该项目所有施工改造内容的监理工作，目前已进入工程结算阶段。

通过对本项目的监理，笔者发现：对于老旧小区改造提升工程，监理人员如果想延用新建项目的监理程序和监理经验，基本上行不通。我们项目监理部在监理“西安曲江新区老旧小区改造提升工程”的过程中逐步摸索积累了一些有关老旧小区改造工程的监理经验，和大家分享如下。

 

 

一、老旧小区改造提升工程的特点

1、老旧小区改造不同于新建项目，协调工作难度大，前期手续繁琐。

2、老旧小区改造的工作范围或界限难以划定。

3、老旧小区的工程基础资料大多缺失。

4、和小区居民有关的改造内容不易协调，监理协调工作量特别大。

5、在老旧小区改造中，文明施工很重要。

二、监理人员在老旧小区改造提升工程中的工作重点

1、因为老旧小区改造提升工程是一项复杂的系统工程，在改造过程中，往往需要协调居民、政府职能部门、相关企业等方方面面的力量共同参与。在协调工作中，监理人员起主要作用。但由于监理工作特性问题，监理人员并不能做到对每家、每户的排查。因此，主要协调和排查工作可安排施工单位牵头，建立咨询点并派专人进行宣传工作。监理人员对施工单位排查出的调查意见进行定期或不定期及时汇总。对于能立即解决的问题，及时上门回访解决。对于不符合改造政策要求的内容或小区居民的无理诉求，监理人员应上报项目指挥部。

2、在项目监理部入驻改造小区后，监理人员首先应帮助建设单位、代建单位、施工单位划出改造范围的工作框架，协助建设单位成立协调小组，委派处事灵活的人员作为小区责任人。若小区居民需要投诉或提出需求，居民只需向本小区相应责任人反应即可，这样由监理人员直接对接问题，可提高受理问题的工作效率。对居民提出的诉求，小区责任人应登记造册，详细记录楼号、姓名、事由、到访时间和联系方式；处理完问题后，应清晰记录解决问题时所采取的措施及处理时间。

3、为预防突发事件，监理人员应建议建设单位组建特殊事件应急小组，方便应急处置。如：因对改造存在疑问产生过激情绪的居民，或施工过程中因沟通不当与居民发生摩擦等应急事件。改造项目开始前，监理人员应不厌其烦地与主管改造项目的物业（或业委会、社区）人员宣传改造政策、范围，让其完全明白改造的内容，对于未涉及内容，坚决不得开头。

4、老旧小区工程基础资料的缺失为工程改造增加了难度，监理人员对地下管网改造工作应有前瞻性。由于目前改造的老旧小区建设年代较早，建设标准低，现状复杂，普遍存在缺乏停车位、监控系统、绿化景观、无障碍和养老服务等设施问题，而且建筑密度大，大多不具备可增加公共服务设施的实施条件。由于施工图纸及其它技术资料或相关文件的缺失，特别是地下供热管网、给排水管网、电力管线及设施等隐蔽工程的现状不明，极大地增加了老旧小区基础配套设施的改造难度。监理人员更应重视地下管网改造前期的调研与排查工作。

三、老旧小区改造常见问题

    1、居民的期望值与实际改造标准的差距易造成居民对改造结果不满意。

因为小区居民对老旧小区改造政策只是一知半解，难免对改造工程的期望值过高，以为本轮改造能使小区的档次全面或彻底提升，这样，容易造成对改造过程和结果的不满。居民的期望值与实际改造标准的差距，将在一定程度上阻碍改造项目顺利有序开展，增加实施过程中监理人员沟通协调方面的工作难度，最终结果出现满意度低等情况。

2、外协人员对改造政策及改造方案领悟不透彻易发生投诉。

类似的老旧小区改造项目，监理人员和施工单位外协人员必须对改造政策及改造方案领悟透彻，在与居民沟通时应耐心细致，解释政策时应小心谨慎，发生投诉要积极协调。否则，可能因为施工单位外协人员对政策及方案理解不透彻，发生改造过程中施工范围不清晰，或出现施工单位因不同人员对居民的口头回复超出改造原则的现象，导致不良社会影响。

3、施工单位外协人员不得力或人员缺乏导致指挥部承担不必要的工作量。

项目监理部应要求施工单位配备政治素养较高、说话严谨、协调能力较强的外协人员，专门应对居民咨询或投诉等问题，以免造成指挥部人员长期承担居民改造答疑及居民诉求处理回复等工作。

 

四、老旧小区改造中一些问题的解决方案

项目监理部在监理曲江新区老旧小区改造过程中，逐步总结出一些常见问题的解决方案，可供大家分享。

1、重视公示工作。老旧小区改造提升工程关系到千家万户居民的利益，居民对于改造内容应有知情权。因此，各项改造内容在施工前的公示工作显得非常重要。监理人员应要求施工单位在小区大门口设置公示标牌，介绍工程概况、安全生产、文明施工、消防保卫等情况，列出管理人员名单及监督电话，最好能够张贴改造后的效果图。在施工现场的醒目位置，还应设置安全标语，以便提醒作业人员和小区居民时刻注意个人安全问题。

而且，在各阶段改造工作开始前，监理人员应提醒小区物业管理人员在小区出入口和各楼栋单元口张贴告示，明确下一阶段将要改造的内容，以便居民知晓。

2、重视居民停车问题。在开挖小区路面前，相关人员应进行充分策划，确保居民有地方停车，否则在施工过程中，一定会出现频繁的投诉或吵架现象。建议在附近的超市、饭店或公共停车场等地方采取包租车位的方式解决。由于小区不同年龄段的业主在观念上存在很大的差别（如：年轻人希望尽量取消绿化、活动场所，而老年人喜欢绿化空间和活动场所），监理人员可将这类问题通过出具一套选择题的方式，上报老旧小区指挥部。

3、重视地下管网问题。监理单位、施工单位、设计单位应相互配合，首先对小区现有管线进行摸排，搞清楚小区地下管网的设计走向、埋深及管线破损程度，明确需要更换管网的数量，以书面形式上报需要改造的具体内容。

    4、做好对公共空间规划的民意调查。对小区的绿化情况及现有空闲场地，监理单位及建设单位应进行充分的民意调查，并将调查信息上报指挥部，为小区后期的绿化及公共空间的改造方案提供相应的数据支撑，以便为小区设计居民需要的停车位、健身器材、垃圾分类点、活动广场和城市家具等。

5、做好降尘降噪工作，确保居民健康。因为老旧小区的改造工程施工场所的特殊性（开放式施工），在施工过程中，监理人员应严格要求施工单位采取降尘降噪措施，确保小区居民的健康。

6、管道系统调试、路面回填，负责协调的部门需邀请物业人员或业委会人员参与。对改造过程中的管道系统调试和路面回填工作，监理人员应邀请物业管理人员、与工程部相关的业委会人员现场观看管网系统调试打压结果，确保物业公司对回填前的隐蔽工程无异议后再进行回填工作。

    7、改造不忘安全生产，做好质量监督。在改造施工中，监理人员应严格要求施工单位采取安全生产措施，例如：搭建必要的安全通道，适当安装围挡设施，确保居民的日常出入安全保障。对改造工程，监理人员一定要做好质量监督工作，这也是最基本的要求。

 

五、结语

综上所述，在老旧小区改造提升工程中，在改造前期，监理人员的工作思路应以积极配合、满足甲方及代建单位的工作要求为重点，同时，也可提出有针对性的或有利于改造工作的建议，这样既有利于改造工程，也能使甲方、代建单位对监理人员的工作能力予以肯定。值得注意的是：在改造过程中，协调工作和民意调查将会占据监理人员大量的时间，监理人员应提前做好心理准备。对地下管网的改造工作，监理人员千万不能大意，前期策划很重要。否则，很容易出现居民投诉问题。

如果我们在监理老旧小区改造工程前就已知晓此类工程的特点、常见问题、监理流程和监理工作重点，那么，我们日后在监理此类工程时，就可减少与各方单位工作上的磨合，在合作过程中做到取长补短，直接进入正常工作状态，思路清晰地实施老旧小区工程监理工作，这样，我们才能驾轻就熟地将老旧小区改造提升工程的监理工作做到实处，既让小区居民满意，也让政府和领导放心。